土地活用の方法・・・
アパート・マンション経営をするならどこで建てるか。
いろいろ悩みどころですね。
そんな中、ほとんどの方がチェックすると言っても過言ではないのが積水ハウス。きっとあなたも興味を持っている中の1人ではないでしょうか。
積水ハウスの高級賃貸住宅といえば「シャーメゾン」です。今回はシャーメゾンの建築費について取り上げます。
実際の建築費については、積水ハウスで見積もりを取る必要があります。
このサイトの編集者である私Boli（ボリ）は、2018年9月から積水ハウス「シャーメゾン」に入居しています。
あくまで個人の見解ですが、シャーメゾンは借りる側にとっては望ましい物件です。
街にもっともっとシャーメゾンが増えたらいいな～と感じています。
なんせ、既存の物件は空室がほとんどありませんから。
シャーメゾンは建築費が高い
シャーメゾンは相対的に「建築費が高い」と言われていますが、本当でしょうか。
本当です。
ボリ 理由が気になりますよね
軽量鉄骨、重量鉄骨を使うと木造より高くなる
最近のシャーメゾンは骨組みに重量鉄骨を使っています。
重量鉄骨を使うと軽量鉄骨や木造よりも建築費が上がります。
軽量鉄骨で建てるシャーメゾンもありますが、その場合も木造アパートよりは高くなります。
つまり、シャーメゾンの建築費が高いというのは事実ですが、それは「重量鉄骨を使っている建物は建築費が高くなる」と置き換えることができます。
シャーメゾン建築コストの目安
シャーメゾン建築コストの目安は、重量鉄骨の場合は坪単価80万円～90万円くらいと言われています。
木造アパートなら坪単価70万円以下も可能、軽量鉄骨なら70万円～80万円くらいに抑えることができます。
実際の坪単価は土地の状況や設計、オプションによって変わってきます。かならず事前に積水ハウスの担当者に確認してください。
どんなオプションを付けるかで変わってくる
シャーメゾンの建築費は「どんなオプションを付けるか」で変わってきます。
高級賃貸住宅を標榜していてブランド力があるだけに、設備も相応のものを準備しなければなりません。
いくら“箱”が立派でも部屋の設備がチープでは入居者を満足させることができません。
ここまでのまとめ：
シャーメゾンの建築費が高いのは、鉄骨造であることと、設備が充実していることによる
◇
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「建築費が高いなら割に合わないな」と早合点しないでください。
シャーメゾンは建築コストが上がってもそれに見合う、いやそれ以上の価値があるんです！
建築費は高いが魅力が大きい
「シャーメゾンは建築費が高いが魅力も大きい」
この点を証明する3要素を見てみましょう。
家賃を高く設定できる
シャーメゾンは、地域によって多少は異なるものの、周辺相場よりも家賃を高く設定できると言われています。
だいたい1万円くらい高くなっていることがあります。
家賃を高く設定できるということは、仮に建築費がかさんでも家賃収入が大きくなるので回収に手間取ることが少なくなると言えます。
入居率が高い
シャーメゾンは高い入居率を誇っています。
多くの地域で満室、空室待ち、空きが出たら即入居の状態が続いています。
入居率が100%に近い状態を維持できれば、その分だけ賃貸物件オーナーとしては着実に返済に充てることができます。
不動産会社はクレームが少ないシャーメゾンに誘導したがる
高い入居率を誇る最大の理由は「入居者の満足度が高くて評判がいい」ことにありますが、その他にも理由があります。
それは、不動産物件を仲介する会社が積極的にシャーメゾンへ誘導してくれるからです。
造りがしっかりしているので、シャーメゾンはクレームが少ないと評判です。
不動産屋さんの営業パーソンにとっても、クレームが少ない物件というのは後々のことを考えて是非とも扱いたい物件なんです。
もちろん仲介手数料のこともあります。
周辺相場よりも高い家賃の物件を紹介できれば、その分だけ自分の給与（歩合部分）に良い影響があります。
ここまでのまとめ
シャーメゾンはたしかに建築費が高いが、家賃収入を多く得られる可能性が高い
積水ハウスで建てるということ
次に、「積水ハウスで建てること」という観点で考えてみましょう。
積水ハウスの提案書はしっかりしている
積水ハウスの提案書は“しっかり”しています。
書式はA3サイズの横向きで、図面と数値のシミュレーションともに作り込まれています。
細かなところまで作り込まれた提案書を受け取れるので、土地活用を考えている方は多方面から物事を考えることができます。
積水ハウスはアフターメンテナンス体制がしっかりしている
積水ハウスはアフターメンテナンス体制がしっかりしています。
長く建物を良い状態に維持することで入居率を保つことができます。
積水ハウスのシャーメゾンには専任のメンテナンス部隊がいて、建物の品質や性能をしっかり守ってくれます。
積水ハウスは見込みのあるところにしか建てない
積水ハウスは見込みのあるところにしか建てないというポリシーを持っています。
「とにかく建てろ！」と数を重視して乱立させるのではなく、収益性や利便性、ブランドイメージを損なわないかなど慎重な調査が行なわれ、結果として「この土地には不可」となることもあります。
「とにかく建てろ！」と土地オーナーを煽ることはありませんので、冷静に、そして客観的に判断することができます。
どの会社で建てるか決めるときの注意点
どの会社で建てるか決めるときの注意点があります。
すでに積水ハウスで建てることに心が傾いているとしても、念のため確認してください。
賃貸住宅経営は、何千万円～何億円も投資して30年以上かけて行う長期事業です。
社長としてしっかりと決断しましょう。
地域社会のランドマークとなる賃貸住宅とするため、よいチームを結成しましょう。
設計者、施工会社、管理会社、仲介事業会社などを選んで束ねていくのです。
次のような点を考えて行動に移していくようにします。
◆なぜ賃貸経営をするのか
なぜ賃貸経営をするのか、目的を明確にします。
土地の有効活用、事業承継、相続税対策、資産運用などが一般的ですが、自分自身の目的は何でしょうか？
◆どのような賃貸住宅を建てて運営したいのか
どんな人に住んでほしいのか、明確にイメージします。
ただ「満室になればいい」では、この人口減少、供給過多の時代に選ばれません。
特長があって魅力的な賃貸住宅が選ばれます。
◆目的と理想の賃貸住宅をイメージしたうえで情報収集する
インターネット（賃貸住宅経営情報誌「ハーモニー」など）や、賃貸住宅の建設事例などの本をチェックします。
◆社長として「チームづくり」をする
社長として「チームづくり」をします。
設計者、施工会社、管理会社、仲介事業会社などを選んで、チームを結成します。
意見を取り入れるとはいえ、あくまで中心は社長である自分です。
◆提案された内容を検証する
提案された内容を、入居者の視点と賃貸住宅オーナーの視点で検証します。
自分だったら、これから建とうとしている賃貸住宅に住みたいと思うでしょうか？
収入が支出を超えるようになるでしょうか？
自ら収支計画を計算してみるのは大切なことです。
これらのステップを経て納得できたら実行に移します。
引っ掛かる部分があるなら、とことん修正するか、原点に戻って考えましょう。
確認すべき点① 資金計画を確認する
建てるだけの資金の目処が立っても、回収できなければ意味がありません。
とくにシャーメゾンはワンランク上なので、建築費用を多くかけて、その後は周辺の水準より高い家賃と高い入居率で回収していく形になります。
建築コストを何年で回収できるか試算してみましょう。
賃料や空室率を設定してみて、初期投資回収までにかかる期間と年間の収益額を計算してみましょう。
もちろん入念に資金計画を立てても、計画通り行くとは限りません。当初の計画と“ずれた”ときにもうまく対応できるようシミュレーションしておかなければなりません。
確認すべき点② 試しに木造も含めて3社くらいから見積もりを取るのもよし
シャーメゾンに惚れ込んで、「ぜったいに積水ハウスで建てる」と決めているとしても、試しに3社くらいから見積もりを取っておくことをおすすめします。
それぞれの素材や工法、建築会社によってコストやターゲット層がさまざまです。
複数の見積もりを取ることは、より広い視野で検討する助けになるはずです。
ちなみに、入居者がよく比較対象にするのは「積水ハウス」と「大和ハウス」、「シャーメゾン」と「D-room」です。
大和ハウスについても調べてみると良いかもしれません。
さいごに
このサイトには、シャーメゾン入居者目線で書かれた記事が納められています。
この記事の内容でお気づきになったことやご意見、質問等がありましたら、お手数ですがお問い合わせフォームからご連絡ください。
『ウレルカ』には、シャーメゾンに関連した記事を複数掲載しています。
未来のシャーメゾンオーナーにはぜひ事前にチェックしていただきたい内容です。
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シャーメゾンの退去費用は高くありません。安くもありません。入退去を管理している積水ハウス不動産は、国土交通省のガイドラインに沿って費用を請求します。
そもそも“シャーメゾン”って何語？由来は？：
シャーメゾンは、積水ハウスが提供する賃貸住宅のブランドです。 年間200万戸以上を建てている積水ハウスの技術とノウハウが惜しみなく活用されることで、シャーメゾンでは戸建住宅と変わらない快適さが提供されています。 とくにこ …
著者情報
関連リンク：
シャーメゾン少額短期保険株式会社（シャーメゾンライフGUARD）