土地活用を考える人たちの間でひそかに注目されているのが、積水ハウスの高級賃貸住宅「シャーメゾン」です。
街のランドマークとなる優雅な建物はオーナーの誇りになり、入居待ちがスタンダードと言われるくらいの人気で安定した収益が見込めます。
本当に価値がある優れた資産を残したい地主さんが、いまシャーメゾンに目をつけています。
そんなシャーメゾンですが、気になるのは建築費だと思います。
シャーメゾンの建築費や坪単価
シャーメゾンを建てるための総工費や坪単価は、土地の状況、どんな層をターゲットのするか、設計、オプションなどによって変わってきます。
土地活用や賃貸住宅経営に関するカタログを取り寄せても、費用については具体的に書かれていません。
具体的に計算するための唯一の方法は、積水ハウスの担当者との面談です。
シャーメゾンは建築費が高い？
シャーメゾンの建築コストの目安ですが、重量鉄骨の場合は坪単価80万円～90万円くらいが相場です。
木造アパートなら坪単価70万円以下も可能で、軽量鉄骨なら70万円～80万円くらいに収まることがあります。
シャーメゾンは、他の賃貸住宅に比べて「建築費が高い」と言われることがあります。
それは本当です。
なぜ高くなる？
シャーメゾンの建築費が高くなることには、ちゃんとした理由があります。
●重量鉄骨を使っている
最近のシャーメゾンは、骨組みに重量鉄骨を使っています。重量鉄骨を使うと、木造や軽量鉄骨よりも建築費が上がります。シャーメゾンに限らず、重量鉄骨を使っている建物は建築費が高くなります。
●一般的な賃貸住宅よりワンランク上
シャーメゾンは一般的な賃貸住宅よりグレードが高いです。建物のランクが高いので、他社物件より建築費が高くなります。
●オーナーがオプションを付けたくなる
シャーメゾンの建築費は「どんなオプションを付けるか」によって変わってきます。高級賃貸住宅を標榜していてブランド力があるだけに、設備も相応のものを準備しなければなりません。いくら“箱”が立派でも部屋の設備がチープでは入居者を満足させることができません。シャーメゾンには入居者の生活の質を向上させる様々なオプションが用意されています。それらを付けていくことで、自然とトータルの建築費が上がってしまいます。
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もちろん、「建築費が高いなら割に合わないな」と早合点すべきではありません。
シャーメゾンは、建築コストが上がってもそれに見合う、いやそれ以上の価値があるんです！
シャーメゾンには建築費をかける以上の価値がある
一般的な賃貸住宅と比較するとシャーメゾンの建築費は高いのは事実です。
とはいえ、高い費用をかけるだけの価値があります。
家賃を高く設定できる
シャーメゾンは、地域によって多少は異なるものの、周辺相場よりも家賃を高く設定できると言われています。
地方で、家賃相場が5､6万円になっている場合でも、だいたい1万円くらい高くなっていることがあります。首都圏ではもっと高く設定できます。
家賃を高く設定できるので、建築費がかかっても十分に回収できます。
入居率が高い
シャーメゾンは高い入居率を誇っています。多くの地域で満室、空室待ち、空きが出たら即入居の状態が続いています。
入居率が100%に近い状態を維持できれば、その分だけ賃貸物件オーナーとしては着実に返済に充てることができます。
不動産会社はクレームが少ないシャーメゾンに誘導したがる
高い入居率を誇る最大の理由は「入居者の満足度が高くて評判がいい」ことにありますが、その他にも理由があります。それは、不動産物件を仲介する会社が積極的にシャーメゾンへ誘導してくれるからです。
造りがしっかりしているので、シャーメゾンはクレームが少ないと評判です。不動産屋さんの営業パーソンにとっても、クレームが少ない物件というのは後々のことを考えて是非とも扱いたい物件なんです。
もちろん仲介手数料のこともあります。周辺相場よりも高い家賃の物件を紹介できれば、その分だけ自分の給与（歩合部分）に良い影響があります。
積水ハウスで建てる意義
ビジネスパートナーとして積水ハウスを選ぶことに価値を感じ、安心感を抱いている人が少なくないです。
積水ハウスは提案書がしっかりしている
積水ハウスの提案書は“しっかり”しています。書式はA3サイズの横向きで、図面と数値のシミュレーションともに作り込まれています。
細かなところまで作り込まれた提案書を受け取れるので、土地活用を考えている方は多方面から物事を考えることができます。
積水ハウスはアフターメンテナンス体制がしっかりしている
積水ハウスはアフターメンテナンス体制がしっかりしています。
長く建物を良い状態に維持することで入居率を保つことができます。
積水ハウスのシャーメゾンには専任のメンテナンス部隊がいて、建物の品質や性能をしっかり守ってくれます。
積水ハウスは見込みのあるところにしか建てない
積水ハウスは見込みのあるところにしか建てないというポリシーを持っています。
「とにかく建てろ！」と数を重視して乱立させるのではなく、収益性や利便性、ブランドイメージを損なわないかなど慎重な調査が行なわれ、結果として「この土地には不可」となることもあります。
「とにかく建てろ！」と土地オーナーを煽ることはありませんので、冷静に、そして客観的に判断することができます。
どの会社で建てるか決めるときの注意点
どの会社で建てるか決めるときの注意点があります。
すでに積水ハウスで建てることに心が傾いているとしても、念のため確認してください。
賃貸住宅経営は、何千万円～何億円も投資して30年以上かけて行う長期事業です。
社長としてしっかりと決断しましょう。
地域社会のランドマークとなる賃貸住宅とするため、よいチームを結成しましょう。
設計者、施工会社、管理会社、仲介事業会社などを選んで束ねていくのです。
次のような点を考えて行動に移していくようにします。
◆なぜ賃貸経営をするのか
なぜ賃貸経営をするのか、目的を明確にします。
土地の有効活用、事業承継、相続税対策、資産運用などが一般的ですが、自分自身の目的は何でしょうか？
◆どのような賃貸住宅を建てて運営したいのか
どんな人に住んでほしいのか、明確にイメージします。
ただ「満室になればいい」では、この人口減少、供給過多の時代に選ばれません。
特長があって魅力的な賃貸住宅が選ばれます。
◆目的と理想の賃貸住宅をイメージしたうえで情報収集する
インターネットや、賃貸住宅の建設事例などの本をチェックします。
◆社長として「チームづくり」をする
社長として「チームづくり」をします。
設計者、施工会社、管理会社、仲介事業会社などを選んで、チームを結成します。
意見を取り入れるとはいえ、あくまで中心は社長である自分です。
◆提案された内容を検証する
提案された内容を、入居者の視点と賃貸住宅オーナーの視点で検証します。
自分だったら、これから建とうとしている賃貸住宅に住みたいと思うでしょうか？
収入が支出を超えるようになるでしょうか？
自ら収支計画を計算してみるのは大切なことです。
これらのステップを経て納得できたら実行に移します。
引っ掛かる部分があるなら、とことん修正するか、原点に戻って考えましょう。
確認すべき点① 資金計画を確認する
建てるだけの資金の目処が立っても、回収できなければ意味がありません。
とくにシャーメゾンはワンランク上なので、建築費用を多くかけて、その後は周辺の水準より高い家賃と高い入居率で回収していく形になります。
建築コストを何年で回収できるか試算してみましょう。
賃料や空室率を設定してみて、初期投資回収までにかかる期間と年間の収益額を計算してみましょう。もちろん入念に資金計画を立てても、計画通り行くとは限りません。当初の計画と“ずれた”ときにもうまく対応できるようシミュレーションしておかなければなりません。
確認すべき点② 試しに木造も含めて3社くらいから見積もりを取るのもよし
シャーメゾンに惚れ込んで、「ぜったいに積水ハウスで建てる」と決めているとしても、比較検討の材料として最低でも3社から見積もりを取っておくことをおすすめします。
素材や工法、建築会社によって、コストやターゲット層がさまざまです。複数の見積もりを取ることは、より広い視野で検討する助けになるはずです。
ちなみに、シャーメゾン入居者がよく比較対象にするのは大和ハウスのD-roomや旭化成のへーベルメゾンです。
個別に問い合わせて情報を得ることもできますし、一発で複数社にアプローチできるサービスを活用することもできます。
シャーメゾンフェスタに参加すれば、建築実例を自分の目で確かめることができます。
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シャーメゾンフェスタに行ってみた
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